財産分与のうち、住宅ローンが残っている(オーバーローン)不動産について【福岡の行政書士による無料相談】

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財産分与

オーバーローンの際の財産分与

財産には、預貯金や不動産などのプラスの財産もあれば、住宅ローンなどの借入金といったマイナスの財産もあります。財産分与は一種の清算手続きですから、原則として、離婚の際におけるプラス財産の総額からマイナス財産の総額を控除した残額を夫婦が一定の比率で分け合うということになります。

したがって、プラス財産の総額よりもマイナス財産の総額のほうが大きい(オーバーローン)場合は、夫婦で分け合う対象となるべき残額が存在しませんから、離婚に際して財産分与を行うにも、その対象となる財産が存在しないこととなります。

住宅ローンが残っている不動産についての財産分与

たとえば、婚姻期間中に住宅ローンにより取得した夫名義のマンションがあり、離婚にあたり、このマンションを今後の妻の収入や住居費の負担の問題を考え、または子どもが転校しなくても済むように、財産分与として妻に譲渡し、今後も住宅ローンは夫が支払っていく、ということにしたとします。

この場合、夫がずっと約束どおりに住宅ローンの返済を続けてくれればよいのですが、離婚後このマンションとは別の場所に住むこととなる夫にとっては二重の住居費を負担していかなければならないわけですから、その返済が続かなくなることも十分考えられます。

その場合、妻は、住宅ローンを自分で返済していくか、それができなければこのマンションを手放さなければならず、住む場所を失ってしまうということにもなりかねません。

また、住宅ローンの債権者である銀行は、住宅ローンの約款内に、不動産の名義変更を期限の利益の喪失条項と定めていることが通常です。この約款がある場合、このマンションを財産分与で妻に譲渡して所有権の移転登記をし、かつ住宅ローンの残額の一括返済を避けるためには、事前に銀行と協議してその承諾を得なければなりません。

しかしながら、財産分与を受ける側の妻に十分な資力・収入がある場合というのは非常に少ないため、銀行は承諾しないことのほうが多いのが実情です。つまり夫としては、マンションの名義を離婚時に妻に変えてあげたくても、事実上それができない場合があるのです。

妻としても、上記のように、夫が住宅ローンの支払いをしなければ住む場所を失ってしまう危険がありますし、夫が第三者にマンションを譲渡し名義を変更(登記)すると、妻は第三者に対抗することもできませんので、住居について非常に不安定な立場に置かれることとなります。

これらのことから考えられる対策として、

  • 住宅ローンの毎月・ボーナス時の返済金に相当する金額を夫より受け取ることとし、それを確実にするために公正証書を作成する。
  • 夫から妻への所有権移転登記は債務完済後に行い、離婚時には仮登記を行う。

などといった方法がありますが、住宅ローン付きの不動産の財産分与については、難しい問題が色々とありますので、詳しくは一度ご相談になられることをおすすめいたします。

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